美国WeWork估值腰斩，中国众创空间还好吗？

根据财经旗下“晚点LatePost”的报道,有文件显示WeWork最新估值,从之前披露的 470 亿美元,已经腰斩到 231 亿美元。而据彭博社七月报道,WeWork中国竞争对手优客工场将推迟到 2020 年赴美IPO。这家估值 30 亿美元的企业,已经第二次推迟上市了。在今年 2 月份,有消息称该公司准备于 2019 年在纳斯达克上市。

全球火爆一时的联合办公,迎来了行业从快速发展到趋于稳定的阶段,市场情况也在进一步变化。其实这只是火爆的联合办公的一个缩影,包括双创带火的众创空间,随着创业分流和经济周期的调整,已经走到了分水岭。

联合办公与众创空间的大跃进

“目前国内存在联合办公、众创空间、孵化器、加速器等多重概念,严格来说,四者是有区别的。联合办公是众创空间的一种,但联合办公更强调办公体验,众创空间强调的是企业的增值服务。而孵化器重点在于企业发展指导、FA等服务。加速器更加严格,重点帮助有潜力的创业项目,提升速度和质量。四者是一个递进关系。

但是目前国内比较混杂,区别不大,最后大多都搞成了租房的二房东。”有多年行业经验的靖锋深有感触,他负责的蒜泥众创是一家全国性众创空间机构,运营面积超过 30 万平米,目前在西安、深圳、杭州等地都有布局。

随着创业创新的热潮到来, 2015 年初,国务院印发了《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》,根据当时的规划,到 2015 年我国各类孵化器数量将达1, 500 家,孵化场地达5, 000 万平方米以上。但是到了 2015 年底,据不完全统计,全国的众创空间已超过16, 000 多家。中国成为全球孵化器数量最多的国家。

各地也掀起了大干快上的热潮。在重庆市,规划到 2020 年,全市众创空间达到1, 000 个。在西安市, 2018 年初,提出来三年的双创工作目标,到 2020 年年底,全市的众创空间的数量要超过2, 000 万平方。在广州, 2003 年孵化器数量 11 家,2011 年达到 43 家, 2014 年数量达到 85 家, 2018 年,官方宣布,科技企业孵化器达到 335 家,孵化面积超过1, 000 万平方米。

仅仅 2018 一年,广州就新增孵化器和众创空间 100 多家。在深圳最知名的深圳湾创业广场,就聚集了3W咖啡、蒜泥众创、创新工场、腾讯众创空间等接近 50 家创业空间和孵化器,原来深圳车公庙、宝安等老旧厂房比较集中的地方,也纷纷转型为企业孵化器和创业空间。

业内有人调侃,“孵化器太多,创业者不够用了。”

为什么会有如此大数量的众创空间的爆发呢?关键一个字:利。

在双创的大背景下,这个行业享受着免征房产税和城镇土地使用税,免征增值税、每平方最高达 80 元的利差、单个空间 200 万现金补贴,或运营成本的50%扶持。多重红利催化了这个行业像火山一样的猛烈爆发。在深圳市《 2018 年市创客专项资金拟资助项目名单》上,仅优客工场一家相关主体,就分别获得了 152 万和 88 万的补贴。

类似万科中洲等拥有物业和产业的地产商、优客工场、蒜泥众创等空间运营商,BAT等大公司,还有各种身份不明的项目方,如过江之鲫,纷纷入局。

为什么众创空间到了行业拐点?

政府对于众创空间支持力度很大,但钱并不好拿。行业资深人士,湾创邦创始人张阳阳介绍,“一般会考核办公面积和项目入驻率。面积越大,可能拿到评级就越高,获得扶持就越多,比如国家级的众创空间,就需要10, 000 平米以上。

面积越大,维护成本越高,入驻率跟不上,成本就越高。”于是,为了降低成本、增加入驻率,后续对入驻的项目的要求就会越来越低。最后,众创成了有名无实,做快餐的、卖门票的、帮人算账的,等等各种公司都汇集在一起,众创空间最后大多成了大杂烩。

“市面上的众创空间,90%其实都是二房东,除了收房租,其他的孵化、创业辅导、资源对接、FA等都是空谈。一旦政府补贴停了,或者入驻率下降,他们就扛不住了。”某行业资深人士一语道破真相。

从英国回来的张道生(化名)是一名硬件创业者,做的是手机外设的健康监测设备。整个团队入驻了某著名PC厂商旗下的硬件加速器,“因为他们有硬件背景,承诺有投资基金、供应链生产线、众筹、线上销售等一系列的对接服务,所以我们才选择了他们。”最后除了交房租,一切都是空中楼阁,几经波折,张道生项目被迫关门。

在美国,全球知名的孵化器Y Combinator(简称YC),它的核心竞争力之一,不是硬件和办公室,而是有效的导师沟通体系。创业者可以与导师直接讨论业务发展。经过大量实践,YC制定了包括投资组合筛选、访谈程序、最佳实践案例研究等多项策略。

刚刚进入中国的YC,中国区CEO是陆奇,他是微软前副总裁、百度前总裁,导师包括拼多多黄峥等创业明星。自 2005 年以来,YC已经为1, 500 多家初创公司提供了孵化服务。诞生了许多独角兽,包括Airbnb、Quora、Reddit、Dropbox等。

根据最新数据,仅Airbnb估值就超过 310 亿美元,而上市企业携程目前市值也仅为 200 亿美元。

双创热潮之下,催生了一大批本不该存在的项目, 2016 年以来,O2O、共享单车、充电、生鲜等多个行业开始出现淘汰潮。办公场地闲置又加大了运营方的压力。

位于南山黄金地段科兴科学园的孔雀机构,是深圳最先倒闭的众创空间。“我们对政府奖励资金到位过分自信。从去年底公示宣布我们获得市科创委奖励 100 万,到真正到账足足迟了三个多月。如果(资金)早一点到位,这笔资金绝对可以救助孔雀渡过难关,”创始人陈鹏福分析自己倒闭的原因之一,就是政府的钱不到位。

更夸张的是某创业咖啡,自从国家领导人视察过后,来自全国各地参观取经的人络绎不绝。严重影响经营,实在无力负担,等合约期一到,深圳店就关张了。

大公司命名的创业空间,一般是和当地政府联合推出,它只需要投入品牌,并不需要投入太多实质性资金。政府给政策,给补贴,甚至给地和楼。第三方公司负责空间建设运营。类似的包括京东 JD+开放孵化器、腾讯众创空间、联想之星星云智能硬件加速器、百度开发者创业中心、阿里巴巴创新中心。长虹创维等传统实业公司也纷纷入局。

这些公司,看中的是政府关系维护、企业品牌传播和社会影响力。

但对于京东、腾讯等大公司来说,众创空间只是他们庞大业务的一个小环节,并不是核心业务,也没有足够动力来做这件事。

根据腾讯官网介绍,在整个腾讯体系内,层级是腾讯-平台与内容事业群(PCG)-腾讯开放平台-腾讯众创空间,腾讯众创空间在整个腾讯体系内排位是非常靠后的,加上无法为公司创造直接营收,在一个必须注重利润和绩效的上市公司,内部很难有话语权,要协同调动资源,也是难于上青天。

有利益的地方,自然也少不了一批投机分子。于是各种名目繁多的孵化器和创业基地应运而生。之前各种做办公室和厂房出租的中介机构,把场地粉刷装饰一下,然后更名为创业中心和孵化中心。对于硬性规定的创业导师、专职的人员、入驻协议、合作关系协议等等,对他们来说,都不是问题。

彭尧(化名)是深圳一个游戏公司的创始人,他们通过二房东,租住在深圳南山科技园北区一个新办公楼内,“有一天二房东突然来找我们,说晚点有领导来参观,就说我们公司是二房东孵化出来的。”这当然被拒绝了,但这不影响二房东的收益,他一次性从物业用较低的价格租下 3 层楼,然后包装成孵化器来申请补贴,同时组织各种内地想要搞孵化器的政府和机构来参观,然后在当地落地,再套取补贴。现在这条路基本被堵死了。

6 月 18 日,高力国际发布 2019 年上半年深圳甲级写字楼市场报告:“深圳当前全市甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高,其中最高的前海片区达65.7%。”仅仅在前海,就包括前海梦工场、前海创投孵化器、深圳前海天使岛创客空间、香港青年专业联盟前海众创空间、微思等多家众创空间和孵化器。

有数据统计,空间的办公室入驻率必须要超过70%,才可以维持收支平衡。一旦跌破这个数字,生存就非常危险。

深圳地库、孔雀机构、北京Mad Space、上海聚梦空间等等,从 2016 年开始,这个倒闭的名单现在还在不断加长。随着洗牌的到来,行业兼并加快。 2018 年,优客工场先后收购Wedo联合创业社、洪泰创新空间、无界空间、方糖小镇等多家创业空间。

众创空间的分化和新生

靖锋认为行业的优胜劣汰和迭代升级,并非坏事。在双创早期,创业项目和众创空间的数量都很有限。但只有汇集了足够的数量,才能把整个行业氛围给营造起来,让政府、社会资本、媒体关注到这件事。“等到现在有了足够的市场份额以后,就需要进一步的打磨质量了。”

• 回归生意本质

众创空间的本质还是一门生意,赚钱才是关键。房租是最现成的收入来源,但增长有限。政府补贴,是个锦上添花的事,空间运营方要先学会自己赚钱。

运营方必须要挖掘除了房租以外的中长期收入,作为众创空间的领头羊,优客工场房租和其他收入的比例是7:3。而根据靖锋的经验,他们会给企业提供多种增值服务,包括企业项目申报、蒜泥旗下新媒体公司的营销服务、对接产业资源等等。

投资基金的股权也在增长,早期用较低的成本,占有一定的股权,目前退出收益都不错。在整体收入增长的前提下,蒜泥的房租在收入的占比,从 2017 年的80%,优化到了 2018 年底的40%多。

• 物理空间缩水

华大基因搞了一个蓝色彩虹的孵化器,就是一个双创平台。 2016 年 6 月华大基因 “蓝色彩虹”孵化与创投平台在深圳南山区通产园区正式启动。CEO刘靓表示除了满足办公需求外,更加侧重为入驻企业提供科技服务、融资引荐、项目辅导、团队搭建服务等。

但是据接近该孵化器的人士的消息,合约到期之后,蓝色彩虹会进行很大的调整,大幅减少物理空间的比例。“因为成本太高了,投入产出完全不成比例。”当时成立这个孵化器的目的,就是为了寻找和华大基因上下游相匹配的企业,进行孵化、独立发展,最后反哺华大的生态。

当最后发现即使没有集体办公的物理孵化器,并不会实质的影响创业企业的辅导和孵化。只要成立一个小型的孵化器即可。

• 政府考核升级政府的政策也在调整。从事前的补贴,现在基本上都变成了事后的补贴,也就是说,创业空间必须得把这事做起来,做的好了,政府奖励,做的不好,自负盈亏。

根据靖锋介绍,去年 10 月份国务院出台新文件,提出双创升级版,打造专业化招商空间,整个国家对众创空间的要求在提高。 2018 年的下半年到 2019 年,政府的政策一直朝着有质量的空间倾斜。

• 垂直细分的新模式

一方面是市场的洗牌,部门项目关张,另一方面,冒出了一些为细分领域服务的、更贵更高端的空间项目。背靠着雅居乐的寰图办公空间,走的是高端路线,在深圳CBD的单个工位超过3-4, 000 元/月。提供包括办公、健身房、咖啡、高尔夫等综合型服务。而一般空间的工位才 800 元/月。它主打客户是金融、美业等注重环境的行业。当然,这和众创也没什么联系了。

千淘万漉虽辛苦,吹尽狂沙始到金。像电商、外卖、打车等之前每一个火爆的行业一样,众创空间依然会走过萌芽、发展、爆发、调整、洗牌、再发展的一个过程。道路虽然曲折,但前景依然光明。